调研方案应该充分考虑信息收集、数据分析和结果展示等环节，以确保调研工作的全面性和真实性。在范文中，我们可以看到调研方案的每一步都经过仔细思考和论证，以确保调研活动的有效性和可行性。

商业地产招商方案范文_商业用地招商策划方案

商业地产招商策划是商业地产营销策略上的重要一环，是商业地产成功与否的关键原因之一，如何写招商方案呢?下面本站小编给大家介绍关于商业地产招商方案范文的相关资料，希望对您有所帮助。

一、策划的总体思路

1.全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。

2.项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。

3.创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。

二、项目背景

1.用地概述

本地块为国土资源局代号为“市物资再生公司地块用地”，规划用地位于xxxx西路北侧，xxx路东侧、xx中路西，北至金凤凰广常本地块总面积为11400㎡，其中出让面积9327㎡，规划区间道路面积2073㎡，区间道路由受让方按规划要求建造。

2.项目规划

商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局

住宅形式：小户型酒店式公寓布局(不含返迁楼)

2.1商铺部分：约15000㎡

2.2商住部分：

销售住宅：约17000㎡

返迁住宅面积：约10000㎡

2.3绿化面积约3000㎡(包括平台绿化)

2.4地下建筑：约6000㎡

3.相关部门给定的规划设计要点

xx市规划局建设用地规划设计要点(略)

4.用地红线图

(见附件)

三、企业资源分析、企业目标的界定

---效益和品牌

1.项目销售按目标计划顺利完成

1.1短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。

1.2总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。

2.项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。

2.1借助项目运作的成功，永泰田房地产公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力。

2.2综合提升xxxx房地产公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。

四、核心目标——树立品牌

原理：达到商业房地产的三赢境界

品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是房地产品牌，品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌，需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。

品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。

五、项目开发总建议

引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。

通过前期招商，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆旧有商业格局。

注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。

通过超常规宣传，通过事件营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。

通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。

六、项目的swot分析

1.项目优势

1.1地理位置优越，商圈人气兴旺

xxx广场位于xx市中心地带，属于人民路顶级商业中心向次级商业中心过渡的边缘地带，距人民路仅500米，紧邻震川路、柏庐路主干道，交通便利。公交车有：2路、3路、5路、9路、18路、104路、106路等。是目前xx市城区内最后一块商业用地。

1.2商业配套完善，商业活动便捷

1.3xx商铺市场需求较大

商业买家较多，商业炒家占了相当比例

2.项目劣势

2.1周边商业竞争较多，从某种程度上分流消费群体。

2.2虽然本项目具有良好商业环境资源，但是与xx市人民路商业区比较相对滞后，缺乏相应的市政配套设施，导致本项目自身的商业氛围不浓，因此必须依托高档次商业购物中心的连动，共同打造震川路---柏庐路路口商业区。

3.机会点

3.1经济发展利好因素

柏庐路地位的提升，与其说是开发商着力打造的结果，还不如说是xx城市规模扩大、核心商业圈对外延伸的必然。随着xx经济的飞速发展，城市东扩飞速进行，目前已形成南北以前进路为轴，东西以柏庐路为轴的新格局。柏庐路也因地处城市新轴线中心的缘故，商业地位迅速上升。

3.2地理区位优势

目前xx市房地产市场已日渐成熟，该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，便可以抢占“先机”。

3.3项目连动实现价值最大化

本项目对面的莱茵广场已经落成，据悉，怡景湾的住客有40%都是中国台湾人，如能完善和补充莱茵广场的商业缺陷就更能发挥优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商充分兑现效益。

3.4中心城市的建设汇聚了人气

4.风险

4.1市场因素

从目前xx市的房地产市场看，项目竞争同质化开始，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。

4.2自身因素

本项目对面的莱茵广场与xx的其他商铺已经有强烈的对比，假如本项目没能创新超越莱茵广场的话，销售的风险性和困难度是显而易见的。

5.综合分析

从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市尝适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。从目前各热销的商铺物业以及投资者的区域意向，可以看出投资者的考虑因素主要表现在：一是地段和人气，地段和人气是决定商铺租金的重要因素，人流量大、道路畅通、能够留住行人和有稳定消费群体的区域等都是投资考虑的主要因素;二是新的商业模式和经营理念，xx当前的商业模式开始从条状商业街向集聚式商业区转化，综合性的“商业步行街”、“一站式购物”的大买场等新的经营管理模式所带来的影响是不言而喻的;三是产品和配套，商铺产品的设计和周边能源状况，包括面宽、进深、层高及对消费的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大，投资者考虑范围较大。

一.项目介绍：

温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的，该公司的重点项目——句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市，是句容市政府20xx年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。

二.产品定位优势：

温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。

三.交通概况：

本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1.2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程，距离南京市区只有40分钟车程。

分析：

1、s——优势

(1)地段——离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。

(2)交通——项目内有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。

(3)口碑——项目为句容市政府招商引资项目，20xx年10强民营企业，20xx年消费者信得过企业。

(4)物业——项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。

(5)配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。

(6)品牌商家入驻——一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军陶瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。

2、w——劣势

(1)由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。

(2)句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度，目前新市场开始需要一定周期的培育。

(3)项目临104国道道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成。

(4)项目居句容市区以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。

3、o——机会

(1)经济因素——股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄;与此正好相反的是连年存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。

(2)政策因素——国家宏观经济调控失当，造成房价一路高升，给投资者带来了商机。

(3)市场因素——随着经济复苏，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费能力和消费总量迅速增长，商业行业日益兴旺，商业地产开发前景也越来越美好。

(4)区域发展——本区域被政府规划为商贸物流区，本项目正符合本区域发展，在附近政府有意建造大面积的经济适用房,加大了本区域的人流量。

(5)现行的产权式商铺推广模式，可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。

4、t——威胁

(1)国家相关法规明确规定“禁止返租”，而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。

(2)工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣传，使本项目在推广中无法将信息传达到位。

(3)国家对目前房地产的发展过热不断的控制，银行利息不段上调。

(4)招商难度大，开业时若无大量商户进入，商场经营会遭致失败，还有可能引发市场危机。

(6)商业市场竞争激烈、经营困难，若不能盈利或保本，将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套。

五.岗位职责：

招商部职责

一、部门本职：

2、负责招商洽谈工作，进行市场拓展和完成领导交办的其他工作。

二、主要职能：

1、计划安排：编制部门本职所管年度、月度指导工作计划

2、业务开展：对部门本职所管业务进行信息搜集和业务开展;

3、规范制订：对部门本职所管业务组织制定操作规程和管理制度;

4、检查考勤：对本部门所管业务进行监督、检查和考核;

5、资料管理：对本部资料进行管理;

6、工作协调：协调与公司各部门的关系;

7、市场拓展：开展对外客户洽谈招商工作;

8、工作报告：向总经理提交部门工作报告;

三、管理范围：

部门本职所管理业务范围。

四、工作要求：

1、本部人员要严格遵守公司的各项规章制度

2、要经常深入市场基层，了解市场形势，搜集信息，提出计划方案及实施策略;

4、对于应由本部解决的问题，必须在一日内给予明确答复;

5、同事之间，分工不分家，分职不分责，齐心协力完成工作。

招商部经理：

一、岗位职责：

1、履行领导所指派的工作;

2、负责制定招商工作计划及目标;

4、建立及健全招商各项管理制度及实施细则;

5、评估部门下属各人员的工作业绩;

6、评估各项招商方案的工作效果;

7、定时向上级汇报招商工作情况;

8、定时开展市场调查工作并及时汇总上报;

9、建立完整的一套招商资料库。

二、领导责任：

1、对部门工作目标的完成负责;

2、对下属人员的工作质量、服务水平负责;

3、对下属人员的整体行为规范、工作秩序及精神面貌负责。

商业地产招商方案

1、全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙——先求不败而后求全胜。

2、项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。

3、创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。

二、项目背景

1、用地概述

本地块为国土资源局代号为“市物资再生公司地块用地”，规划用地位于xxxx西路北侧，xxx路东侧、xx中路西，北至金凤凰广常本地块总面积为11400㎡，其中出让面积9327㎡，规划区间道路面积2073㎡，区间道路由受让方按规划要求建造。

2、项目规划

商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局

住宅形式：小户型酒店式公寓布局（不含返迁楼）

2、1商铺部分：约15000㎡

2、2商住部分：

销售住宅：约17000㎡

返迁住宅面积：约10000㎡

2、3绿化面积约3000㎡（包括平台绿化）

2、4地下建筑：约6000㎡

3、相关部门给定的规划设计要点

xx市规划局建设用地规划设计要点

三、企业资源分析、企业目标的界定

1、项目销售按目标计划顺利完成。

1、1短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。

1、2总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。

2、项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。

2、1借助项目运作的成功，永泰田房地产公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力。

2、2综合提升xxxx房地产公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。

四、核心目标——树立品牌

原理：达到商业房地产的三赢境界

品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是房地产品牌，品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌，需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。

品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。

五、项目开发总建议

引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。通过前期招商，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆旧有商业格局。注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。通过超常规宣传，通过事件营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。

通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。

商业地产招商工作计划

温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的，该公司的重点项目——句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市，是句容市政府20xx年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元，建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。

二、产品定位优势：

温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。

三、交通概况：

本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1、2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程，距离南京市区只有40分钟车程。

四、swot分析：

1、s——优势

（1）地段——离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。

（2）交通——项目内有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。

（3）口碑——项目为句容市政府招商引资项目，20xx年10强民营企业，20xx年消费者信得过企业。

（4）物业——项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元，建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。

（5）配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。

（6）品牌商家入驻——一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军陶瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。

2、w——劣势

（1）由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。

（2）句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度，目前新市场开始需要一定周期的培育。

（3）项目临104国道道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成。

（4）项目居句容市区以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。

3、o——机会

（1）经济因素——股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄；与此正好相反的是连年存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。

（2）政策因素——国家宏观经济调控失当，造成房价一路高升，给投资者带来了商机。

（3）市场因素——随着经济复苏，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费能力和消费总量迅速增长，商业行业日益兴旺，商业地产开发前景也越来越美好。

（4）区域发展——本区域被政府规划为商贸物流区，本项目正符合本区域发展，在附近政府有意建造大面积的经济适用房，加大了本区域的人流量。

（5）现行的产权式商铺推广模式，可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。

4、t——威胁

（1）国家相关法规明确规定“禁止返租”，而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。

（2）工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣传，使本项目在推广中无法将信息传达到位。

（3）国家对目前房地产的发展过热不断的控制，银行利息不段上调。

（4）招商难度大，开业时若无大量商户进入，商场经营会遭致失败，还有可能引发市场危机。

（6）商业市场竞争激烈、经营困难，若不能盈利或保本，将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套。

五、岗位职责：

（一）、部门本职：

2、负责招商洽谈工作，进行市场拓展和完成领导交办的其他工作。

（二）、主要职能：

1、计划安排：编制部门本职所管年度、月度指导工作计划；

2、业务开展：对部门本职所管业务进行信息搜集和业务开展；

3、规范制订：对部门本职所管业务组织制定操作规程和管理制度；

4、检查考勤：对本部门所管业务进行监督、检查和考核；

5、资料管理：对本部资料进行管理；

6、工作协调：协调与公司各部门的关系；

7、市场拓展：开展对外客户洽谈招商工作；

8、工作报告：向总经理提交部门工作报告；

（三）、管理范围：

部门本职所管理业务范围。

（四）、工作要求：

1、同事之间，分工不分家，分职不分责，齐心协力完成工作；

2、要经常深入市场基层，了解市场形势，搜集信息，提出计划方案及实施策略；

4、对于应由本部解决的问题，必须在一日内给予明确答复。

一、策划的总体思路

1、全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙——先求不败而后求全胜。

2、项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。

3、创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。

二、项目背景

1、用地概述

本地块为国土资源局代号为“市物资再生公司地块用地”，规划用地位于xxxx西路北侧，xxx路东侧、xx中路西，北至金凤凰广常本地块总面积为11400㎡，其中出让面积9327㎡，规划区间道路面积2073㎡，区间道路由受让方按规划要求建造。

2、项目规划

商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局

住宅形式：小户型酒店式公寓布局（不含返迁楼）

2、1商铺部分：约15000㎡

2、2商住部分：

销售住宅：约17000㎡

返迁住宅面积：约10000㎡

2、3绿化面积约3000㎡（包括平台绿化）

2、4地下建筑：约6000㎡

3、相关部门给定的规划设计要点

xx市规划局建设用地规划设计要点

三、企业资源分析、企业目标的界定

1、项目销售按目标计划顺利完成。

1、1短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。

1、2总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。

2、项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。

2、1借助项目运作的成功，永泰田房地产公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力。

2、2综合提升xxxx房地产公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。

四、核心目标——树立品牌

原理：达到商业房地产的三赢境界

品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是房地产品牌，品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌，需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。

品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。

五、项目开发总建议

引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。通过前期招商，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆旧有商业格局。注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。通过超常规宣传，通过事件营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。

通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。

一、确定招商的组织框架和岗位职责

制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。结构合理且高效的招商队伍应配备以下以下几方面人员：

1、招商经理1人，招商团队总负责人。

2、招商主管若干，分别负责项目招商区块的工作：招商主管应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。

3、招商助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。

5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。

二、建设招商团队

打造一支业务能力强、能吃苦、讲奉献、思想品质好的招商团队，是商业地产招商工作顺利进行的重要保证。商业地产招商工作是一项专业性和时效性很强的工作，它要求招商人员具备良好的基本素质和专业素质，以适应各种压力挑战。

1、良好的心理素质。优秀的招商人员的心理素质表现好：临危不惧，胜不骄，败不妥。具体表现为要具备：

（1）坚定的事业心，包括很强的敬业精神，创业精神，勇于进取，勇于创新。

（2）强烈的责任感，是对工作的高度负责精神，刚毅果断，勇于权限内的决策，敢于承担责任。

（3）坚韧顽强的意志力、稳健持重，意志品质坚强的招商人员才能克服困难，并不为小恩小惠诱惑。

（4）良好的自控能力，招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见。

2、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力

（1）商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识，而且新知识、新技能不断涌现，招商人员必须掌握这些基本知识，适时学习充电，才能更好做好招商。

（2）商业地产招商对象的行为是一个投资行为，而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策，这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通，因而交际工作十分必要且有效。

（3）招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞和逻辑，使表达更具吸引力、说服力和感染力。

3、具备良好的现象判断能力和灵活应变能力

（1）敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力，通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析，进而做出准确的判断。

（2）应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势，争取相应灵活的对策，使判断向有利已方的方向发展。

三、招商实施

招商团队成立后即将进行正式的招商工作，从这一阶段开始面临的是大量的实施工作。首先在项目的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等。

招商实施的第一步应该是确定计划中的业态组合，并对周边地产租赁行情进行详细的调查，包括价格、租赁方式、业主投资收益等方面。项目定位是商业街，那它首先就是一个购物中心，业内一般认为购物中心的最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30，并称之为黄金比例。当然这个比例并不是绝对的，应灵活应用，但其中隐含的一个原则必须要遵守：购物中心首先是一个卖场，购物功能应占到至50%的比例。如果餐饮占多数，就是饮食中心；娱乐比例太多，就是娱乐中心，都不能称之为购物中心。过分强调娱乐功能，对发展旅游有好处，但吸引不了回头客。迪斯尼的娱乐做得最好，但95%的游客只去过一次。所以，首先应当是一种零售业态，可以吸引顾客重复消费。

项目租金水平则依据调查结果来确定，调查的结果应分为分割、分层、整体出租三种方案。三种不同的出租方案各有优劣，现行商业地产项目主要采取的是分割和整体出租两种方式，整体出租招商工作比较简单、可一次性回笼大量资金，但回收期较长而且出租者要承担经营风险（一旦承租者经营不善将对整个项目造成打击）；分割出租招商工作复杂、早期投入大，但收益率大大高于整体出租方式（数据显示同时段内高于整体出租50%），采用分割出租方式，开发商自主规划空间大、经营风险较小。

商业地产招商方案

制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的。执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。结构合理且高效的招商队伍应配备以下以下几方面人员：

1、招商经理1人，招商团队总负责人。

2、招商主管若干，分别负责项目招商区块的工作：招商主管应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。

3、招商助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。

5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。

二、建设招商团队

打造一支业务能力强、能吃苦、讲奉献、思想品质好的招商团队，是商业地产招商工作顺利进行的重要保证。商业地产招商工作是一项专业性和时效性很强的工作，它要求招商人员具备良好的基本素质和专业素质，以适应各种压力挑战。

1、良好的心理素质。优秀的招商人员的心理素质表现好：临危不惧，胜不骄，败不妥。具体表现为要具备：

（1）坚定的事业心，包括很强的敬业精神，创业精神，勇于进取，勇于创新。

（2）强烈的责任感，是对工作的高度负责精神，刚毅果断，勇于权限内的决策，敢于承担责任。

（3）坚韧顽强的意志力、稳健持重，意志品质坚强的招商人员才能克服困难，并不为小恩小惠诱惑。

（4）良好的自控能力，招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见。

2、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力

（1）商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识，而且新知识、新技能不断涌现，招商人员必须掌握这些基本知识，适时学习充电，才能更好做好招商。

（2）商业地产招商对象的行为是一个投资行为，而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策，这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通，因而交际工作十分必要且有效。

（3）招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞和逻辑，使表达更具吸引力、说服力和感染力。

3、具备良好的现象判断能力和灵活应变能力

（1）敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力，通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析，进而做出准确的判断。

（2）应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势，争取相应灵活的对策，使判断向有利已方的方向发展。

三、招商实施

招商团队成立后即将进行正式的招商工作，从这一阶段开始面临的是大量的实施工作。首先在项目的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等。

招商实施的第一步应该是确定计划中的业态组合，并对周边地产租赁行情进行详细的调查，包括价格、租赁方式、业主投资收益等方面。项目定位是商业街，那它首先就是一个购物中心，业内一般认为购物中心的最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30，并称之为黄金比例。当然这个比例并不是绝对的，应灵活应用，但其中隐含的一个原则必须要遵守：购物中心首先是一个卖场，购物功能应占到至50%的比例。如果餐饮占多数，就是饮食中心；娱乐比例太多，就是娱乐中心，都不能称之为购物中心。过分强调娱乐功能，对发展旅游有好处，但吸引不了回头客。迪斯尼的娱乐做得最好，但95%的游客只去过一次。所以，首先应当是一种零售业态，可以吸引顾客重复消费。

项目租金水平则依据调查结果来确定，调查的结果应分为分割、分层、整体出租三种方案。三种不同的出租方案各有优劣，现行商业地产项目主要采取的是分割和整体出租两种方式，整体出租招商工作比较简单、可一次性回笼大量资金，但回收期较长而且出租者要承担经营风险（一旦承租者经营不善将对整个项目造成打击）；分割出租招商工作复杂、早期投入大，但收益率大大高于整体出租方式（数据显示同时段内高于整体出租50%），采用分割出租方式，开发商自主规划空间大、经营风险较小。

商业地产招商方案

一、项目介绍：

温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的，该公司的重点项目——句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市，是句容市政府20xx年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元，建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。

二、产品定位优势：

温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。

三、交通概况：

本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1、2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程，距离南京市区只有40分钟车程。

四、swot分析：

1、s——优势

（1）地段——离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。

（2）交通——项目内有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。

（3）口碑——项目为句容市政府招商引资项目，20xx年10强民营企业，20xx年消费者信得过企业。

（4）物业——项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元，建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。

（5）配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。

（6）品牌商家入驻——一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军陶瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。

2、w——劣势

（1）由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。

（2）句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度，目前新市场开始需要一定周期的培育。

（3）项目临104国道道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成。

（4）项目居句容市区以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。

3、o——机会

（1）经济因素——股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄；与此正好相反的是连年存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。

（2）政策因素——国家宏观经济调控失当，造成房价一路高升，给投资者带来了商机。

（3）市场因素——随着经济复苏，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费能力和消费总量迅速增长，商业行业日益兴旺，商业地产开发前景也越来越美好。

（4）区域发展——本区域被政府规划为商贸物流区，本项目正符合本区域发展，在附近政府有意建造大面积的经济适用房，加大了本区域的人流量。

（5）现行的产权式商铺推广模式，可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。

4、t——威胁

（1）国家相关法规明确规定“禁止返租”，而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。

（2）工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣传，使本项目在推广中无法将信息传达到位。

（3）国家对目前房地产的发展过热不断的控制，银行利息不段上调。

（4）招商难度大，开业时若无大量商户进入，商场经营会遭致失败，还有可能引发市场危机。

（6）商业市场竞争激烈、经营困难，若不能盈利或保本，将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套。

五、岗位职责：

（一）、部门本职：

2、负责招商洽谈工作，进行市场拓展和完成领导交办的其他工作。

（二）、主要职能：

1、计划安排：编制部门本职所管年度、月度指导工作计划；

2、业务开展：对部门本职所管业务进行信息搜集和业务开展；

3、规范制订：对部门本职所管业务组织制定操作规程和管理制度；

4、检查考勤：对本部门所管业务进行监督、检查和考核；

5、资料管理：对本部资料进行管理；

6、工作协调：协调与公司各部门的关系；

7、市场拓展：开展对外客户洽谈招商工作；

8、工作报告：向总经理提交部门工作报告；

（三）、管理范围：

部门本职所管理业务范围。

（四）、工作要求：

1、同事之间，分工不分家，分职不分责，齐心协力完成工作；

2、要经常深入市场基层，了解市场形势，搜集信息，提出计划方案及实施策略；

4、对于应由本部解决的问题，必须在一日内给予明确答复。

商业地产招商方案

一、招商项目研究

重点是与招商项目有关要素的调查分析（调查分析的内容、方法与前述可行性研究、市场专项调查相似）。

二、招商项目定位

包括项目经营内容（产业）定位、招商规模定位、服务对象（消费者）定位、市场地位定位、招商对象（投资人）定位、经营业态定位、经营主体定位、预期收益定位、核心竞争力定位等。

三、招商策略确定

重点是针对不同招商对象、不同投资者、不同竞争者和不同的宏观环境所构成的招商环境，制定分阶段的、分地域的、分主体的、分依托资源的招商策略，并将招商策略细化成不同的战术组合。

四、传播策略

任何一次招商活动都离不开传播。恰当的媒介传播（省钱、有效）是招商过程中关键环节。传播策略包括大众媒介传播策略和活动传播策略两部分，且二者组合互动应用。传播策略对到达率和影响效果要进行定量描述。

五、招商预算

1、招商成本

由两部分组成：一是可用货币价值尺度表现的成本招商的货币支出总额；二是运用社会资源成本即人脉关系、公关活动、政府公权力扶持、智力后援等，这些社会资源虽然在本次招商活动中没有表现为货币支出的成本形态，但却是过去或未来必须或必然转化为货币支出的成本形态，或者是单纯的'货币成本所不能动用的资源，如人脉关系、智力后援、政府公权力，并非单纯支付货币就能动员利用。

2、招商成果

由两部分组成：一是以货币价值尺度表现的引入资本金总额和无形资产积累（需经评估才能确定其价值量）；二是引入的经营主体规模，即经营主体的个数和经营能力（年经营总额、总生产量、辐射市场辐度）。

六、项目愿景

是招商人讲述给招商对象的未来收益（包括经营收益和增值收益）、形象（可转化为招商对象的品牌要素）、发展潜力的描述。这种描述既是经济的、物质的，也是文化的、精神的，对于招商对象来说，它既是历史的积淀，未来的图画，同时也是现实的真面目。

七、招商进程

依据市场现实环境和招商目标确定，表达为进程计划网络图或甘特图（横道表）。

八、危机处理预案

招商过程中由于环境变化、方案偏差、执行偏差等原因出现的过程危机不可避免，因此，策划方案中的危机处理预案是针对招商方案执行过程中最可能产生的危机事件所做的一种预测状态的方案。预案重点是对危机产生的负面影响进行化解和转化。

商业地产招商方案

一、项目介绍：

温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的，该公司的重点项目――句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市，是句容市政府20xx年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。

二、产品定位优势：

温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。

三、交通概况：

本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1.2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程，距离南京市区只有40分钟车程。

四、swot分析：

1、s――优势

(1)地段――离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。

(2)交通――项目内有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。

(3)口碑――项目为句容市政府招商引资项目，20xx年10强民营企业，20xx年消费者信得过企业。

(4)物业――项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。

(5)配套――配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。

(6)品牌商家入驻――一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军陶瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。

2、w――劣势

(1)由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。

(2)句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度，目前新市场开始需要一定周期的`培育。

(3)项目临104国道道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成。

(4)项目居句容市区以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。

3、o――机会

(1)经济因素――股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄;与此正好相反的是连年存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。

(2)政策因素――国家宏观经济调控失当，造成房价一路高升，给投资者带来了商机。

(3)市场因素――随着经济复苏，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费能力和消费总量迅速增长，商业行业日益兴旺，商业地产开发前景也越来越美好。

(4)区域发展――本区域被政府规划为商贸物流区，本项目正符合本区域发展，在附近政府有意建造大面积的经济适用房,加大了本区域的人流量。

(5)现行的产权式商铺推广模式，可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。

4、t――威胁

(1)国家相关法规明确规定“禁止返租”，而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。

(2)工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣传，使本项目在推广中无法将信息传达到位。

(3)国家对目前房地产的发展过热不断的控制，银行利息不段上调。

(4)招商难度大，开业时若无大量商户进入，商场经营会遭致失败，还有可能引发市场危机。

(6)商业市场竞争激烈、经营困难，若不能盈利或保本，将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套。

五、岗位职责：

招商部职责

（一）部门本职：

2、负责招商洽谈工作，进行市场拓展和完成领导交办的其他工作。

（二）主要职能：

1、计划安排：编制部门本职所管年度、月度指导工作计划;

2、业务开展：对部门本职所管业务进行信息搜集和业务开展;

3、规范制订：对部门本职所管业务组织制定操作规程和管理制度;

4、检查考勤：对本部门所管业务进行监督、检查和考核;

5、资料管理：对本部资料进行管理;

6、工作协调：协调与公司各部门的关系;

7、市场拓展：开展对外客户洽谈招商工作;

8、工作报告：向总经理提交部门工作报告。

（三）管理范围：

部门本职所管理业务范围。

（四）工作要求：

1、本部人员要严格遵守公司的各项规章制度;

2、要经常深入市场基层，了解市场形势，搜集信息，提出计划方案及实施策略;

4、对于应由本部解决的问题，必须在一日内给予明确答复;

5、同事之间，分工不分家，分职不分责，齐心协力完成工作。

招商部经理：

（一）岗位职责：

1、履行领导所指派的工作;

2、负责制定招商工作计划及目标;

4、建立及健全招商各项管理制度及实施细则;

5、评估部门下属各人员的工作业绩;

6、评估各项招商方案的工作效果;

7、定时向上级汇报招商工作情况;

8、定时开展市场调查工作并及时汇总上报;

9、建立完整的一套招商资料库。

（二）领导责任：

1、对部门工作目标的完成负责;

2、对下属人员的工作质量、服务水平负责;

3、对下属人员的整体行为规范、工作秩序及精神面貌负责。

商业地产招商工作计划

商业地产作为房地产开发中的一个分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是运营部分的正式开始，能否持续健康的运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始的举足轻重，毫不夸张的说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。

一．招商工作中的操作要点

1.市场调查

市场调查的招商工作的第一步。最先要做的是对目标所在市场的调查，这主要包括对项目周边的交通、人流、居民收入、消费习惯和消费层次等等；另一个调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。这两方面调查非常重要，它决定着项目的发展和前程。

2.项目分析

3.商业定位

在对项目进行商业定位时，要充分考虑到项目所在区域的消费习惯，经济发展水平等因素来决定你经营什么类型的产品，是中档还是高档还是更精细一点的东西，只有定位准确，才能在招商过程中找准目标，才能有的放矢地制订招商计划，免做许多无用之功。

4.业态组合目前各地房地产开发项目中的商业物业日益放量，商铺的分类主要有这几种：商业街商铺、市场类商脯、住宅底层商脯、百货商场购物中心商脯、交通设施商脯、街铺和铺位；除此之外，餐饮类、百货类、电子类、服装类等经营业态如何组合排列，都需要我们对项目进行业态组合和布局划分。

5.招商

业态布局划分之后，就要根据这个布局划分来招商。招商的方式主要有几种，一种是通过广告媒体宣传，这是目前采用较多的方式，使看到广告后的客户会来电来访，通过他们对项目的了解又间接影响其他客户；第二种是人员推广，包括向外派发海报，海报的内容会更广泛更详细更能吸引人。还有一种就是直接上门拜访。通过这几种方式告诉他们这个商场的地理位臵，经营 模式等，要想尽一切办法让客户到现场来，这是非常关键的一步，因为有时候有些客户只在电话里听你很模糊地说而没有实地去看，他们的印象就不是很深刻，你讲过后也就算了，时间一长都忘了，所以无论是采取何种方式一定要把客户搬到现场来，到了以后依据实物再详细的介绍。客户来了以后我们还要和他把这个项目解释清楚，通过这个客户引来更多的商家，这些客户很多都是老乡关系的，像浙江、温州、福建一带都是这样，通过一个客户的介绍，一个带一个，可以引来很多的客户资源，这里面的道理这些商户也都懂，你要告诉他单单一个是做不旺一个场子的，只有大家一起做才能旺，他往往不会说我一个人来就行了，他会去告诉别人的，所以客户带客户这也是一个传播的途径之一，我们要善于多渠道地区挖掘客户。

6.商业物业管理

最后一个要点是商家招进来以后的物业管理，一个场子要做旺，市场环境非常重要，开发商必须有配套的规范的市场管理体系和旺场措施，如水电配套、物业管理、形象统一宣传等。这样才能保证商户的正常经营，在洽谈的时候会给商户安全感和信心。

二．开发商在招商中常见的误区

1.盲目定位，不切合实际

为了在营销推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位认为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。

2.招商期望值过高

期望值过高的表现首先体现就是在租金上。我们在定租金价格的时候首先考虑的不应是自己的利润，应该先考虑经营者，只有经营者生存了，我们的商场才能生存。我们要通过这个铺面核算出客户在这里经营每个月能产生的营业额，甚至每个月客户的毛利可能是多少，这样我们才能核算出他们的租金成本，而这个成本还是不计算物业管理费，水电费等在内的，我们的租金成本只有比这个价格还要低一些的时候客户的利润才可能突现。一个商场要做起来，都必须经过一个培育期，这个培育期是有长有短的，开发商要根据周边的情况来定，比如商场处于交通要道旁，它的培育期相对就会短一些，如果这个商场的位臵比较边缘化，那么它的培育期可能就要稍微长一些。因此我们在招租的时候，前期往往价格比较低，因为我们考虑的是先让客户进来，把这个场子做旺以后这个商场才可能继续下去。而把场子做旺以后，租金才可以慢慢地提升，以后每半年或一年有一个递增，这样的话客户从心里比较容易接受，而一开始如果太高了，往往就形成客户不想进来这种局面。开发商最终应该考虑的是商场整体的经营效益，整体的商业氛围，整体的购物环境，不能只简单的计算所谓的利润，而应留给经营者更多的空间。因为，只有多为经营者着想，才能赢得更多的投资者。

3.过分强调市场环境的影响

现在竞争是比较激烈的，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是在招商的时候就出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确的分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。

商业地产策划方案

凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

现在，一期多层尚有37套房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的`三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。

二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计xx年5月底办下。

由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

a、东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

航海东路与107国道沿线是xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告)

b、小户型市场概况。

自xx年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

商业地产招商手册

商业地产作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产，如何制定商业地产的招商手册呢?下面本站小编给大家介绍关于商业地产招商手册范本的相关资料，希望对您有所帮助。

委托人(甲方)：

受托人(乙方)：

为共同做好南浔的招商引资工作，委托人与受托人约定，由甲方委托乙方进行招商引资事务。为明确双方之权利义务，依照《中华人民共和国合同法》及其有关法律法规的规定，经双方充分协商，订立本委托代理合同。

第一条 委托事务

乙方以甲方名义对外推介南浔开发区，并进行独立招商活动。

第二条 委托期限

自 年 月 日起，至 年 月 日止。

第三条 转委托(第 项)

(一)乙方不得再行委托第三人处理委托事务。

(二)乙方委托第三人处理委托事务的，必须事先征得甲方同意。第三人处理委托事务，须接受本合同约束。第三人不得再行转委托。

第四条 费用及支付

(一)具体项目引进谈判中，在南浔的考察费用由甲方承担。具体有：

上述款项支付方式及时间：

(二)乙方在处理委托事务中，其余的一切费用和损失，由乙方自行承担。

第五条 报告情况

乙方每(星期、月、季、半年、年)应以书面的形式向甲方报告招商引资工作中的情况。

第六条 委托事务成果的交付时间、方式

(一)乙方在处理委托事务过程中，遇有投资意向的客商，必须在 日内向甲方报告，并且向甲方提供相关的一切资料。

(二)乙方须按甲方的通知和要求在 日内将有关委托事务的一切资料及相关事宜移交甲方，并积极协助配合甲方招商引资的相关工作。

第七条 报酬及支付

乙方的计酬办法，以实到资金为计算依据，具体为：

上述款项支付方式及时间：

第八条 双方的权利和义务

一、甲方的义务：

(一)甲方向乙方提供南浔经济开发区的所有招商资料和政策，及乙方所要求的相关资料，并承诺政策的正确性，如遇政策调整，甲方应及时通报乙方。

(二)甲方应为乙方配备工作所必要的设施、设备。具体有：

二、乙方的义务：

(一)乙方在招商活动中必须严格执行我国的有关招商政策。

(二)乙方不得以甲方名义进行与代理招商无关的经济社会活动。

(三)乙方在招商活动中应保守甲方的招商秘密，不得向第三方透露。

(四)乙方引进的项目必须符合南浔开发区产业发展规划。

(五)除甲方外，乙方不得再代理第三方从事与甲方委托的相同或类同的业务。

第九条 本合同的解除条件

(一)甲方可随时通知乙方解除本合同，但应补偿乙方的相关开支和费用。

(二)在合同有效期限内，乙方非经甲方同意不得提前解除本合同。经甲方同意，提前解除本合同的，应补偿甲方的相关损失。

第十条 违约责任

(一)若因乙方交付的委托事务成果不真实或因与交付成果有关的一切原因而造成甲方损失的，乙方须赔偿甲方受到的一切直接和间接的损失。

(二)若一方违反本合同约定，及合同法相关规定的，应赔偿另一方因此受到的所有直接和间接的损失。

第十一条 合同纠纷的解决办法

因履行本合同发生争议，双方协商或向合同签订地法院起诉。

第十二条 其他

本合同未尽事宜，由双方协商补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

本合同共三页，一式两份，合同双方各执一份。

甲方： 乙方：

代表人： 代表人：

签约时间： 年 月 日

签约地点：

商业地产策划方案

活动目的：为商场开业造势，引起话题，吸引大家的眼球，增加商场知名度。

活动主题：开业盛典

活动时间：4月29日

活动地点：江南新地露天广场活动形式：启动仪式和舞台表演

活动内容：

启动仪式(上午)

负责人：主持和现场工作人员

活动宣传：

1，地铁广告(地铁二号线)2，报纸广告3，电台广告(略)4，公车广告(略)

小结：活动当天所邀请的领导、明星让本站商业街迅速的占据了4月30日广州各个报刊和电视台的重要版面。五一黄金周前的劲爆开业与各大媒体的强势报道，使得江南新地一开业便获得了满堂红。

商业地产招商总监实战培训

为了培养商业地产的复合型人才，推动商业地产行业可持续发展，培养出优秀的招商和销售能手，我们将通过具体案例的解析和招商思想的传授，挖掘和归纳的成功企业类型、样板案例、商业模式、瓶颈问题等，特别是项目开发和招商运营管理的具体解决方案，通过培训和学习，有效提升，突出实效性、指导性和前瞻性的招商培训：

【培训目标】

以提升商业地产项目招商运营者的专业素质与综合能力，引导商业地产企业构建科学的开发运营模式，为商业地产从业人员提供理论丰富、实操性强的招商销售与经营管理的理性分析与技巧，同时搭建商业地产招商理论与实践相结合的专业交流平台，最终实现招商销售人才的不断成长与产业良性循环。

【培训对象】

在商业地产开发经营管理公司中，从事策划、销售推广、营运、招商等工作，及有意进军商业地产领域相关招商销售、运营管理人员。

【培训内容】

第一部分：商业房地产开发规划设计

1、商业地产开发模式的思维分析

2、商业地产前期招商运营流程规划

3、商业地产的市场调研实效和数据解析

4、定位规划推演等

5、商圈的划分与评估

6、商业地产规划设计流程

7、商品业态规划和空间设计

8、商业地产项目的动线设计

9、商业地产室内人流系统的规划

第二部分：商业地产投融资模式

1、中国商业地产的市场机遇

2、国外商业地产业务模式借鉴

3、中国商业地产未来发展趋势

4、中国商业地产最佳实践者－万达购物广场发展模式

第三部分：商业地产招商策略与运营管理

1、商业地产招商方式及流程

2、商业业态的分类和特点介绍

3、商业地产业态布局与人流分析方法及案例

4、不同类别的商业地产项目招商策略

5、商业地产项目政府关系和配套设计

6、法律风险的控制

6、商业地产招商团队的建立与培训和管理

7、商业地产项目的运营管理

8、商业地产赢利模式建立

第四部分：商业地产投资分析与操盘详解

1、宏观经济技术参数使用方法

2、商业房地产投资十三参数分析

3、商业房地产投资技术分析方法

4、商业房地产投资运作模式

5、商业房地产市场建筑设计要点

6、商业项目筹备期

7、商业项目蓄水期

8、商业项目预热期

9、商业项目开盘（强销期）

10、商业项目开盘后（持销期）

11、商业项目开业期

12、商业项目养市期

第五部分：各种业态的招商运作模式及招商人员的招商营销风范

1、招商人员的礼仪、风范、知识

2、招商人员的道德修养 了解招商人员是项目的金字招牌

3、招商人员从金三角认识自我情绪、妥善管理自我情绪、认识他人情绪、良好的人际关系、自我激励、认识情商的重要性。

4、影响力的内容：招商人员如何发挥影响力，如何让自己有影响力，如何去影响客户

5、执行力的三个核心

6、沟通能力、掌握必要的团队合作精神和招商管理技能

7、业态品牌资源掌握和招商运作

8、招商问题解答

第六部分项目实地考察及研讨分析

【课程收获】

通过封闭式的培训学习，将使每位招商人员在短期内了解商业地产项目招商精髓。

通过封闭式的培训学习，将使每位招商人员在短期内掌握商业地产项目招商策略。

通过封闭式的特训学习，将使每位招商人员在短期内汇聚中国商业品牌商家资源。

学员自带项目招商问题现场讨论，导师将凭多年的实战经验和诊断能力，将解惑各项目的招商难题。

【培训安排】

1、培训地点：

2、培训时间：

3、培训安排

商业地产招商邀请函范文

邀请函是一种信件，你知道商业地产招商邀请函该怎么写吗?下面就让本站小编带大家看看一系列商业地产招商邀请函范文。望大家采纳。

陕西伟权实业有限公司预开发的三原清河综合商业体，目前建筑用地规划等相关手续已完善，现计划对项目进行设计招标邀请，具体事项如下：

一、项目地点：三原县

二、设计范围：项目规划方案、建筑方案等

三、建设用地规模：一期地块净面积约56849平方米，约85.36亩

四、建设规模：总建筑面积控制在30万平方米左右

五、招标方式：邀请招标

六、设计资格：

6.1投标单位具有建筑规划设计甲级资质，投标人具有独立民事权利能力和民事行为能力的企业法人资格，项目主设计人具备丰富的工程从业经验及国家专业资格认证。

6.4为具有被授予合同的资格，投标单位应提供项目主设计人履历及令招标人满意的证明材料，证明其符合上述规定，并具有足够的能力来有效地履行合同且信誉好。为此，投标单位在投标文件中应提供资格证明资料和文件。

6.4如果设计单位和项目主设计人实质上不符合设计资格，即使已提交设计文件，邀请人可以随时取消其设计或中标资格，邀请人对设计单位的一切损失不负任何责任。

七、资料的领取和现场踏勘时间：

7.1招标资料领取：由投标单位自备u盘到陕西伟权实业有限公司房地产前期部办公室拷贝电子文档和文字资料或者以邮件的方式发送给投标人。

7.4招标资料获取地点：陕西伟权有限公司房地产前期部部办公室。

7.5现场踏勘时间：20xx年13月5日-20xx年13月10日

八、邀请程序：

4.1设计单位于20xx年12月5日前将回执送至陕西伟权实业有限公司，携带营业执照副本及相应资质证书办理设计报名登记手续。

名称：陕西伟权实业有限公司

咨询人：颛东东电子邮箱：#url#

4.2设计报名登记截止日期：20xx年12月5日

4.3邀请人将根据设计单位报名时间及设计人综合情况(设计品质，资质及设计费用)进行排名，并对前三名入围设计人进行约谈，最终确定一名设计人，并与其签订设计合同。

4.4邀请人将于投标结束后4个工作日内以电话通知或书面通知形式公布招标结果，并退还9000元保证金。

九、其他：

9.1投标方应对招标方提供的资料和商业机密保密，不得擅自复制、转让给别人，保护好招标方的知识产权。如发生以上情况并给招标方造成经济损失的，招标方有权向投标方索赔，且投标方还应承担相关的法律责任。

9.4投标方在投标活动中自身发生的一切费用，不论中标与否，均由投标单位负责。

陕西伟权实业有限公司

20xx年12月3日

我司是z的销售代理公司，现代表开发商进行项目商业部分的招商，获悉贵司欲开拓安徽市场，特此冒昧递函。

本项目是由马钢集团下的z置地发展有限公司开发的第一个市场化房地产项目，项目位于规划中未来市级商业中心区域，西至湖西路，北至花园路，南至阴山路，比邻市政广场和商务区，雄踞未来马鞍山的cbd中心地段，整体规模大，潜在优势明显。

商业区地块与住宅区相隔一条七八十米的城市绿化带，比邻市政广场和商务区，总建筑面积7.3万平方米，由商业街、酒店公寓和办公组成，其中商业街体量达4万平米，商业街南北长320米左右，宽80米左右。

项目从去年年底动工建设，一期住宅已经开始销售，形式火暴，商业街预计今年年底动工建设，整个工期约两年左右时间。

商业区地块现处于规划设计阶段，可以依据贵司要求量身定制，在合作方面可以考虑整体买断、整体租赁或合作开发等多种模式，如贵司有意向进军马鞍山，诚邀贵司前往考察。

顺颂商祺

联系人：z

电 话：z

传 真：z

邮 箱：z

商业地产招商总监实战培训

一、利用传媒招商。

如前所述，为一个地区进行招商推广、引进投资者，其基本原理与向市场推广、推销一件商品是一样的。在激烈的商城中，推广一种商品的最普遍方法就是利用各种传媒进行广告宣传，让潜在的顾客知道这种商品，认识这种商品，逐步达到对这种商品的认同和接受。广告界流行这样的说法:“经销产品如果不做广告，就如同在黑暗中飞媚眼，虽然你知道自己在干什么，但别人并不了解。”这就充分说明广告宣传对一种商品的推广的必要性和重要性。同样，一个地区要进行招商推广，引进投资项目，也必须利用各种传媒大力宣传该地区的投资环境、投资政策、投资法规等等，树立良好的地区形象，使之对未来的投资者产生一定的影响力和吸引力，并在他们的心目中留下一定的印象。否则，招商工作就会成为无本之木，无源之水。

传媒是信息传播速度最快、覆盖面最广的工具，通过传媒(报纸、杂志、广播、电视等等)进行招商宣传，可以最快最广泛地提高知名度。

利用传媒的宣传方法有:。

1．制作、刊登本地区的宣传介绍广告、文章。

广告宣传的形式是多样的，如聘请专业形象设计公司或广告公司对本地区进行包装，制作出形式新颖、突出本地特色和优势的广告，在有一定影响的报纸、杂志上刊登，或是在收听率和收视率高的广播和电视频道里播出；也可以制作成醒目的广告牌竖立在公共场所；还可以经常邀请知名记者到本地区进行专访，写出专题报道或连续报道在传媒上频频“曝光”，以引起人们的关注。

2．制造新闻报道事件。

制造新闻报道事件是利用传媒进行宣传约有效形式之一。可以定期举办新闻发布会，举办引进项目的签约仪式、建设动工典礼、投产庆典、新产品介绍会、本地区的周年庆典以及有本地特色的社会、文化、体育活动、节目等等，邀请传媒参加、采访、报道。制造新闻报道事件应该成为一件经常性的、常抓不懈的工作，也是保持本地区具有一定的传媒“曝光率”的关键。一个地区每年总会有一些上述活动，这是利用传媒宣传本地区的大好时机，所以一定要抓住机遇邀请传媒参与。只有经常见诸于各新闻媒介，一个地区的知名度才能逐步提高，其形象才会逐步深入人心。

3．与传媒保持定期、良好的工作交流。

除举行各类活动邀请传媒参加以外，平时经常性地与传媒保持联络，相互交流信息，交换思想，以利于以后工作的进一步开展。

收视率高，以及中外工商界的中、高层管理人员爱看的报刊或电视频道，使之有的放矢，避免找错宣传对象，浪费人力、财力，徒劳无用。二是要保持一定的传媒宣传“曝光率”和周期率。那种“三年不鸣，一鸣惊人”之后又长期沉默不鸣的情况，是难以吸引广泛注意，很快就会被人遗忘的。

二、举办或参加各类招商会议和文体活动招商。

1．利用会议招商。

举办或参加各种会议，如各级经贸部门定期举办的境内、外大型招商会，经贸、投资研讨会，各种介绍会、早晚会、午餐会等等，也是进行招商宣传的重要方法之一，而这些方法亦是目前采用最多的方法。通过参加上述各种会议，相互交流信息，洽谈业务，寻找合适的投资机会和合作伙伴。国内洽谈会主要是每年定期举办的、与出口商品交易会结合在一起的区域性对外经济贸易洽谈会，包括上海、天津、大连、厦门、哈尔滨和昆明交易会、洽谈会等。这类交易会、洽谈会由一省(市)主办，许多省市共同组织企业参加。另外，每年举办的外商投资企业出口商品交易会是全国性的交易会，也是吸引外商投资洽谈的重要场所。

在国(境)外组织的投资洽谈会一般由外贸主管部门和投资、贸易促进机构与外国的官方、民间组织共同举办，我国派出政府部门和企业组成代表团参加，宣传我国各地区的投资环境和政策，和与会的外国公司洽谈投资项目。这类洽谈会有全国性的，也有以省市为单位组织的；有国际性的洽谈会，也有专门针对某一国家或地区的双边洽谈会。

会前做好充分的准备工作是取得会议成功的关键。准备工作通常包括:。

(1)会议的策划、组织。

(2)出席会议的客人的选择、邀请和落实。

(3)宣传品、资料和工具的准备。包括:讲话稿、宣传册、声像资料和器具、图片、文字、模型等。

(4)传媒宣传。

上述各项准备工作必须事先认真仔细落实，每个细节都不能有丝毫疏忽。要选择有能力的国内外组织单位，能够邀请到足够数量的、对来本地投资有兴趣的外国公司，中方的投资项目介绍材料要提前送给与会的外国公司。如果能与当地大型商会等知名机构共同举办，能收到事半功倍的效果。

2．通过文化体育活动招商。

通过举办或参与一些有地方特色的文化、体育活动吸引社会各界群众参加，同时邀请有业务关系的客户、投资者和新闻传媒机构前来参加，也能提高地区知名度，起到招商宣传的作用。目前国内许多地区举办的各种“民俗文化节”、“服装节”、“荔枝节”等等，就是“文化、体育塔台，经贸唱戏”。这类活动以文化、体育活动为突破口，广泛联系社会各界人士参与，旨在宣传本地区的投资环境和经济发展情况，通过文化、体育活动寻求投资机会、经贸合作机会和投资合作伙伴。

举办这类活动，一定要坚持有本地特色，有吸引力，各界人士和商家才会有兴趣参加。否则，就很容易造成规模和花费很大，而效果却不住的结果。

三、借助中介机构的联络渠道招商。

l．通过我国驻外机构招商。

我国政府在世界各国的许多地区设有使领馆的商务处，为沟通中外经贸交流起着桥梁的作用。商务处人员不仅对当地情况十分熟悉，与所在国的商界有着长期和广泛的联系，而且对国内的情况也比较了解。许多外国公司在来华投资之前，尤其是第一次来华投资的，都会先到当地的中国使领馆商务处询问情况，索取资料。要与中国驻外的使领馆商务处建立联系，向他们介绍本地区的投资环境，提供招商宣传资料，以方便商务处人员随时向前来咨询的客商介绍推荐。主动出击，与潜在的投资者建立联系。在必要的时间，一个地区的招商机构也可以在境外的重点国家或地区设立自己的“窗口”公司，以利于招商和其他经贸活动的开拓。

近年来，我国企业跨国投资日趋增多，这些国(境)外的中资企业与当地工商界有较多的联系，借助中资企业的联系渠道，结识客商也是一种事半功倍的招商途径。

2．通过外国使领馆招商。

世界各国在我国的许多地区也同样设有使领馆及其商务处，作用与我国的这类驻外机构十分相似，也是外商来华投资前的咨询对象。一个地区的招商机构可以采用上述的方法与之建立联系，这样就可以了解到对方国家的经济动态，来华投资的计划以及我们在吸引对方国投资方面还存在哪些差距，我们在哪些方面还需要进一步改进，等等。这些对于招商工作都是非常有益的。另外，还可以邀请外国使领馆官员经常到自己的地区访问和参加一些经贸、社会及文体活动，以增加彼此的了解、信任和交流。

3．与商会联合招商。

世界各国各地都有许多不同性质和行业的商会。它们拥有众多的会员，定期发布信息，发起各种促进经贸的活动。商会对其会员公司的动态了解较多，对它们的发展战略、投资计划及各自的特点也有一定的掌握。到国外招商，无论是举办各类型的会议，还是派出招商小组，最好都能与当地有影响的大商会共同主办或取得其支持协助，它们可以根据我方的要求和特点，邀请到合适的公司参加会议与我方洽谈。这样能收到事半功倍的成效。

此外，还可以通过各类商会组织动员有兴趣来华投资或发展与中国经贸关系的会员公司经常组团来华和自己地区考察、洽谈。

4．通过投资咨询公司、律师事务所、会计师事务所招商。

着一些公司的发展计划及投资动态。国(境)外的跨国公司在选择投资地点之前都会聘请一些咨询公司为其做各项调查、比较、分析；聘用律师事务所为其做各地的法规比较，起草法律文件和办理法律手续；聘用会计师事务所为其从财务、税务的角度做分析、比较、策划项目财务预算等。这三种机构提交的分析报告都会影响这些公司的投资决策和选择。

一个地区的招商机构与这些咨询公司、律师行、会计师行建立经常性的联系，介绍情况，提供资料，可以使本地区在他们给投资者的报告中占一席之地，成为可供选择的地区之一。还可以通过这些渠道了解哪些公司有投资意向，及时与之联系，做进一步的介绍、解答和跟进推销工作。

5．通过银行招商。

“兵马末动，粮草先行”，外商决定投资之前都会与有关的银行协商安排融资。因此，就招商渠道而言，银行能发挥与上述咨询公司、律师行、会计师行相同的作用。如广州经济技术开发区引进的日本hoya镜片项目，就是通过日本的一家银行推荐的。

另外，银行对于一个地区的对外融资和引进资金方面起主导作用，有时可以产生融资和引进项目互相带动的良好效应，取得意想不到的收获。

四、派出招商小组主动出击招商，重点在国(境)外跨国公司。

l．派出招商小组招商。

招商机构可以选派熟悉业务、精通外语的人员组成精干的招商小组，不定期地主动出击，到一些重点国家和地区拜访有关的公司、机构和人士，进行招商和宣传、介绍及项目洽谈的促进工作。1996年7月，广州经济技术开发区(以下简称广州开发区)招商小组赴新加坡进行招商。出国前，招商小组做了大量细致的筹备工作，包括与新加坡工业联合总会、著名的新加坡公司以及当地主要传媒的联系，客商及一些政界人士的邀请和落实，甚至包括会场的布置等等。结果那次招商活动非常成功，不仅与会的客商众多，反应热烈，而且得到当地传媒深入广泛的报道，迅速在新加坡掀起一股广州开发区热。招商活动取得了丰硕成果，不仅谈成了一个投资额达3000万美元的建材项目，还结识了一大批工商界及经贸界人士，为以后在新加坡的招商及经贸工作奠定了基础。

派出招商小组的优点是人员少而精，灵活机动、有针对性，可专心致志地与客户进行深入交流，成功率高。可以避免大型招商会参加的单位多、人员多，组织者陷于大队人马的管理和活动安排、会议策划组织等繁杂的事务性工作，没有足够精力专心于招商业务的跟进，以及联络广泛而不深入等不足之处。

但招商小组要达到预期的目的，就必须充分做好各项准备工作，包括事前的业务联络、预约、交流等等。出发前已处理好前期的各项工作，出访时集中时间深入解决关键性的几个问题。否则，很容易扑空或没有任何意义。

2．与跨国公司直接联系招商。

跨国公司是国家间投资活动的主体。引进跨国公司的投资是各地招商工作的一个十分重要的内容。一般的招商会、投资研讨会由于参加单位众多，人员庞杂，跨国公司、尤其是大跨国公司并不感兴趣。要引进跨国公司的投资，就必须与它们直接联系，主动上门提供各种服务。与跨国公司建立联系，除本章所述的其他方法外，最好直接与之联络。

首先，通过公司名录、电话号码簿以及一些报道、统计、宣传资料，查找这些公司的联络地址、电话号码，直接发出联络信函、传真或电子邮件。由于跨国公司大多是内部结构复杂、部门繁多，头几次联络的未必都是合适的部门，不一定有回音。但只要能持之以恒，就会得到回复。然后按图索骥，就能联络上负责本地区业务的部门和人员。

其次，利用出国招商的机会，专程登门拜访所在国的跨国公司。1997年8月，广州开发区招商小组参加了由中国国际贸易促进委员会组织的经贸代表团赴北欧从事经贸洽谈和招商活动。出国前特意联系了北欧3家著名的跨国公司。到达后，专门登门拜访了这3家跨国公司。结果受到了3家跨国公司的热情接待。其中一家公司派出合资合作部经理和信息联络部经理专门接待，详细介绍了公司的情况及在中国的发展情况，安排参观了公司的核心生产车间。另两家公司均派出副总裁亲自接待，分别介绍了他们公司的发展情况和将来在中国的投资计划。通过登门拜访这些公司，增进了双方之间的了解，扩大了广州开发区在这些公司中的影响；同时，可以进一步了解到这些大跨国公司的内部运作和办事风格，`在今后的谈判中更能做到知己知彼；更重要的是，登门拜访目的性强，可以集中精力就双方感兴趣的问题进行比较深入细致的交谈；了解到了这些公司对中国的投资动向及信息，为我们以后跟进联系这些公司打下了基础。此外，跨国公司认为登门拜访是对他们的尊重，所以在接待中可以见到相当层次的高层领导，这是一般招商会、投资洽谈会所不能比拟的。

五、以商引商。

对已签约来本地区投资的项目兑现基础设施供应和服务承诺，做好服务工作，协助其获得生意上的成功，有助于这一项目带动其上游产品的供应商公司和下游产品的客户公司来同一地区投资办厂。例如，一家美国公司在广州开发区得到了良好的投资服务，其业务在中国蒸蒸日上，因此也带动了其上游产品供应商到广州开发区投资办厂。这样，不但能产生以商引商的群体效应，还能为该地区建立信誉和日碑。

地区的整体投资环境。这时，无论第一线的招商推广工作做得再好也徒劳无益，因为推销的“商品”质量不行，售后服务又差。不但没有新投资者来，已来的投资者也会后悔，甚至做负面宣传。可见，招商工作是一项复杂的系统工程，哪个环节出了问题，都会给以后项目的引进工作带来困难。

六、聘请招商顾问。

招商机构还可以聘请一些退休或离职的原中外经贸人员，跨国公司的中、高级管理人员以及专家和社会知名人士为招商顾问，为其做招商宣传、引荐和促进工作。这些人士由于其特殊的经历和社会关系，在招商的寻找线索、信息，介绍投资项目，促进项目达成协议等方面有时可以起到别人不可替代的特殊作用。

以上介绍的几种招商渠道和方法，可以相互配合、交叉和综合使用。而且这里所列举的仅是一小部分，远非全部。招商人员只要坚持以客为主的原则，根据新形势，研究新情况，探索新路子，就能不断地发掘出新的招商思路和方法。